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旧金山房产,体验学区的生活

美国旧金山湾区房价普遍飞升,学区评级最高的城市不一定是价格最昂贵的区域,地段!地段!地段!一直是地产投资的至理名言,但是如果是家中有需要上学的孩子,恐怕这一定理就成了:地段!地段!学校!
美国最大的房产信息网站ZipRealty根据学校评分评选出了旧金山湾区最佳10大学区城市。10.1738 Alameda Ave.的5居住宅售价120万美金;Alameda学校评分7.4,中位均价为每平方英尺365美金。9.Benicia的4居住宅,售价58.7777万美金;Benicia的学校评分:7.4,中位均价:215美金每平方英尺。8.Castro Valey位于Baywod Ave的4居室住宅,售价63.9万美金;Castro Valley学校评分7.7,每平方英尺中位均价289美金。7.Fremont的4居室,手机79.9888万美金,Fremeont学校评分8.1,每平方英尺中位均价429美金;6.Albany的2居室,售价59.5万美金;Albany的学校评级8.5分,每平方英尺均价405美金。5.Dublin的3居室,售价80万美金;Dublin的学校评分8.6,每平方英尺均价314美金;4.Pleasanton的4居室联排,售价51万;Pleasanton的学校评分8.7,每平方英尺均价392美金。3.Danville的6居室住宅书架113万美金,学校评分9,每平方英尺均价365美金。2.Palo Alto的4居室,售价240万美金;Palo Alto的学校评分9.3,每平方英尺中位均价1004美金。1.Piedmont的3居室,售价79.9万美金;Piedmont学校评分9.3,每平方英尺中位售价:581美金。Piedmont是一个很小的富人区,完全被Oakland包围。该机构采取10分制根据考试成绩及学生/教师的比例对每一套上市房产进行了评比。监督湾区北部和东部的ZipRealty经纪人Don Cruz Datanagan表示学校评分势必影响到房产价值。住宅买家都希望孩子能得到最好的教育,所有即使好学区要花费更多的钱,也在所不惜。在前10佳城市中,大多数城市位于东湾,每平方英尺均价低于500美金。只有两个城市,Piedmont和Palo Alto均价均高出500美金的门槛,分别为581美金和1004美金。Datanagan表示住宅买家问的第一个问题就是周边学校如何?但通常,意向买家还要衡量自己的负担力与学校的优劣。
住宅买家和学校评级不只是家长们的首要关注点,任何一个住宅买家都希望房产能升值,转售价值更高。自住买家也要像投资这一样选择投资,考虑哪些区域是自己希望的居住地。或许这里的排名不能完全体现整个大市场概况,因为学区会调整边界或者覆盖不止一个城市。Peninsula的几个城市和东湾的部分区域,比如Moraga,Orinda,Lafayette和Walnut Creek都不在排名之中,但是他们也以优质学校而闻名。又或如Oakland的一些城市区域很广,甚至有可能变动整个排行榜。Oakland就不容忽视,因为优质学校,有的社区住宅价值要比临近的社区价值高出10万到20万美金。从全美来看,湾区地产市场因最佳公立学校及最畅销市场排名第二,仅次于萨克拉门托,接着是拉斯维加斯,洛杉矶和奥兰多。2014年4月,湾区住宅价格增长18%,到底还有多大的上升空间?标普凯斯席勒指数表明:今年4月,旧金山房价较上年增长18.2%,但是较2012年,增长47%。旧金山的数据包括5个内湾区郡。某地产集团专业人士表示,在所有的循环周期中,地产市场在1或2年内即达到峰值(上一阶段)。一旦经济复苏,市场就会进入疯狂发展阶段。潜在的需求量已非常大。过去的20年中,湾区住宅价格基本与经济循环周期同步:增长,下跌,然后再次攀升;但是每一次攀升的幅度都要更胜于前一轮。19990年代末期,科技繁荣期间,房价大幅飞跃,然后在市场泡沫后下滑。2006年,房价出现更高增幅,2011年达到衰退期低谷。现在房价又呈现新一轮的增长,但是截至到2014年4月的时候,该区域整体房价较2006年5月时的高峰值依然低14个百分点。当然并不是所有的地区市场都是如此。该区域的几个城市都已经超越之前的峰值,比如旧金山,Fremont,伯克利,San Mateo,Redwood City,Alameda,Pleasanton,Menlo Park,Foster City和Lafayette。预计旧金山的房价在未来1年可能会按当前增长速率的二分之一走势增长,但是相对历史平均涨幅,已经非常可观。房价一直在增长的原因是市场上没有足够的房产供买家选择,所以才引起买方之间的竞价。就业增长依然是推动湾区房价增长的主要动力,只要就业持续增长,住宅价格就会同步攀升。大多经济循环都要5到7年的时间,因为此次经济复苏始于2011年,所以说当前的市场还有几年的增长空间。地产业内人士Crlisle认为当前的市场依然处于疯狂发展状态,住宅出售速度很快,买家竞相竞价。5月份时,旧金山29%的住宅以高出要价20%或更高幅度的比例出售。可以说是25年来从未有过的现象。

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